Каждый объект недвижимости может иметь несколько видов стоимости — это инвентаризационная, кадастровая, рыночная, ликвидационная, инвестиционная. Они зависят от целей использования объекта недвижимости. Раньше для налогообложения в нашей стране использовалась так называемая инвентаризационная стоимость – стоимость объекта с учетом затрат на его возведение и износа. Она не учитывала ценность местоположения объекта недвижимости, что, с социальной точки зрения, считалось несправедливым. Рыночная стоимость позволяет более полно оценить недвижимое имущество. Сегодня именно ее принято использовать в качестве базы для налогообложения. Аналогом рыночной стоимости является кадастровая стоимость объекта недвижимости.
Говоря о разнице рыночной и кадастровой стоимости, необходимо отметить, что под рыночной стоимостью понимается цена, по которой объект недвижимости может быть продан или приобретен на рынке недвижимости. То есть, профессиональным языком, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ — это расчетная денежная сумма, определенная на дату оценки для обмена недвижимого имущества на рынке недвижимости между заинтересованными покупателем и продавцом после проведения надлежащего маркетинга. При этом каждая из сторон должна действовать, будучи хорошо осведомленной, расчетливо и без принуждения. Кадастровая стоимость — это расчетная денежная сумма, определенная по специальным методикам, учитывающим рыночные факторы и цены сделок на аналогичную недвижимость, которая служит базой для исчисления налогов на собственность.
В идеальном варианте кадастровая стоимость должна быть равна рыночной. Однако совпасть эти стоимости могут лишь случайным образом, так как рассчитываются на несовершенном рынке по разным методикам, зависят от качества информационного обеспечения, от позиции сторон сделки и от других, иногда непредвиденных, обстоятельств. Кроме этого, необходимо иметь в виду, что рыночная стоимость меняется вместе с рынком, в то время как кадастровая рассчитывается не чаще чем 1 раз в 3 года (в городах Федерального значения 1 раз в 2 года) и не реже чем 1 раз в 5 лет.
Сравнивать кадастровую и рыночную стоимость можно, если они рассчитаны на одну дату. При этом кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рыночной стоимости. Совпасть по указанным выше причинам они не могут, поэтому можно рассуждать лишь о корректности расчета этих величин и о разнице между ними.
